Плюсы инвестирования в недвижимость

Наиболее известная стратегия приумножения капитала — вложения в недвижимое имущество. Про хорошую рентабельность инвестиций в недвижимость слышали все.

Что такое инвестиции в недвижимость

Недвижимость является самым надежным инвестиционным инструментом. Всегда в цене, есть спрос, предложения часто ограничены. На инвестировании в жилую недвижимость либо коммерческую зарабатывают на перепродаже, а можно стать рантье и сдавать в аренду, получая постоянный, зачастую очень высокий доход. Видов недвижимого имущества много:

• комната;
• квартира;
• апартаменты;
• таунхаус;
• дача;
• коттедж;
• машиноместо;
• гараж;
• загородный дом;
• земельный участок;
• коммерческая.

Раньше считалось, что выгодны строительные инвестиции, но сегодня отношение поменялось. Кризис 2014-2015 годов внес коррективы в рынок жилья и аренды. Тем не менее недвижимость как объект инвестирования остается популярным методом сохранения и приумножения средств.

В западных странах случается кризис «мыльного пузыря», как было в США в 2008 году. Цены на дома и квартиры стремительно падают, никто не может продать, и никто не хочет покупать. В России в постсоветском периоде мы пережили уже 3 экономических кризиса — в 1998, 2008 и 2014 годах. Но заработать на квадратных метрах смогли только дольщики, купившие квартиру в рассрочку или в ипотеку в рублях. Ипотечники в долларах, что в 1998 году, что сейчас оказались в финансовой яме. Банки, например, ВТБ24 пошли навстречу своим кредиторам и пересчитали ипотеку в рубли. Но ни в один из этих кризисов цены не упали, как в США, в несколько раз.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги

Каждый финансовый аналитик строит стратегию инвестирования для клиентов по своим методам, но все сходятся в одном: инвестиционная недвижимость — самый надежный и доходный вариант. Сперва лучше определиться с типом объекта, стратегией, суммой и сроком. Затем сравнить разные варианты, просчитать их доходность и риски. Только после этого принимать решение.

Универсальное правило — инвестиционная недвижимость должна быть всегда востребована, иначе рискует остаться навсегда во владении инвестора. Хорошо приобретать объекты в крупных мегаполисах — Москва, Санкт-Петербург. Однако, если профессионально разбираться на местном рынке, можно купить объект, который будет абсолютно ликвиден.

Например, рассматривая маленький городок закрытого типа, лучше вложиться в коммерческую площадь. Торговых площадей мало, и всегда найдется коммерсант, который с удовольствием возьмет ее в аренду на длительный срок. А если это Москва — то наиболее востребованный вариант — однокомнатная квартира рядом с метро. Всегда найдутся и арендаторы, и покупатели.

7 популярных вариантов

• Вариант 1. Жилая недвижимость

Жилье — хорошая категория для вложения денег. Покупают жилую недвижимость для двух целей: сдавать в аренду и получать ежемесячный доход или продать, когда вырастет цена. Выбирая объект для покупки, опирайтесь на характеристики. Важными являются:

• площадь;
• локация;
• удаленность от центра и метро;
• год постройки дома;
• необходимость ремонта;
• район и социальные объекты.

При покупке лучше воспользоваться услугами риэлтора. Нужно проверить юридическую чистоту объекта, чтобы впоследствии не потерять деньги.

• Вариант 2. Земельные участки

«Покупайте землю, ее больше не производят», — сказал Марк Твен еще 200 лет назад. Действительно, земельные участки требуют минимальных денежных затрат. Если вы мучаетесь вопросом, как стать инвестором в недвижимость, советуем начать именно с них. На просторах России участки можно купить за 15000-20000 рублей. Это земли сельхозназначения: пастбище или огородничество. При желании можно начать личное подсобное хозяйство, а лучше сдать в аренду фермеру.

Земли для строительства должны иметь назначение:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• садоводство;
• промка — промышленные здания.

Налоги на землю зависят от кадастровой оценки. Территория имеет индивидуальные кадастровые номера и присвоенное назначение. Также в зависимости от региона каждый участок — пустой или со строением — имеет кадастровую стоимость. Ежегодный налог рассчитывается по ставке от 0,1 до 0,3% и составляет от пары сотен рублей до пары сотен тысяч. Выбирая землю, посчитайте сразу налоги. Иногда они очень высоки.

• Вариант 3. Строящаяся недвижимость

Еще пару лет назад инвестиции в строительство жилой недвижимости считались самыми прибыльными. Но сначала запретили продавать «на стадии котлована», затем приняли 214-ФЗ, грянул кризис, и сегодня инвестиционные проекты в строительстве уже не выглядят привлекательно. Сегодня много объектов продаются практически по той же цене, что на начало строительства. А в связи с низкой платежеспособностью населения большой процент не проданных квартир остается у застройщика после сдачи объекта. Это сильно затрудняет быструю перепродажу квартиры.

Правительство внесло свою лепту в уменьшение доходности инвестирования в строительство жилья. По новому законодательству повышен срок продажи квартиры без уплаты налога с 3 до 5 лет. Тем не менее количество желающих купить квартиру в новостройке не падает, многие объединяются и формируют коллективные инвестиции в недвижимость.

• Вариант 4. Коммерческая недвижимость

Прекрасный способ приумножения личного состояния — инвестирование в коммерческую недвижимость. Видов много: офисы, склады, магазины, ПСН (помещения свободного назначения), производство. Каждому виду присуждается класс А, В или С. Чем выше, тем дороже. Опытные бизнесмены стараются иметь коммерческие площади в собственности, а самые успешные зарабатывают на ней большие деньги.

Чтобы встать на путь искушенного инвестора, найдите или накопите существенный первоначальный капитал. Часто сделки проходят на уровне 100-200 млн рублей, но для менее значимых сумм тоже есть объекты. Ориентируйтесь на торговые помещения небольшой площади. Вы всегда сможете их сдать в аренду. В зависимости от местоположения магазин площадью 20 кв. метров будет приносить в месяц от 10000 до 50000 рублей. Но на этой сумме уже можно построить будущий пассивный доход.

• Вариант 5. Загородная недвижимость

Вложение в загородную недвижимость особенно актуально в Подмосковье и Ленинградской области. Цены на дома и коттеджи высоки, но здесь на них всегда высокий спрос. Кроме этого, большой процент состоятельных людей проживает там же. Заработать на загородном рынке следует одним из трех способов:

• вложить деньги в строительство коттеджа;
• купить готовый дом;
• приобрести землю и построить для продажи.

Лучше вкладывать в дорогие объекты. Хорошее расположение, качественные материалы, дорогая обстановка и продуманный ландшафтный дизайн всегда найдут покупателя.

Инвестиции в строительство недвижимости на месте ветхого домишки или на пустом участке подойдут, если вы разбираетесь в стройке, проведении коммуникаций и способны заранее оценить рентабельность проекта.

• Вариант 6. Инвестиции в зарубежную недвижимость

Цены в России очень высокие. Москва входит в тройку самых дорогих городов мира наравне с Токио и Лондоном. Это дает предпосылки для инвестирования в зарубежную жилую недвижимость. Популярные страны — Болгария, Испания, Англия. Цены в Болгарии начинаются от 50 000 евро, в Англии — от 300 000 евро. В последнее время все больший интерес стали вызывать тихие страны Европы: Словения, Венгрия, Чехия. Жители — славяне, на недвижимость сохраняются невысокие по сравнению с московскими цены, высокий уровень жизни, низкая доля мигрантов.

Инвестиции в жилую недвижимость европейской страны часто невозможны напрямую: требуется создание бизнеса или его имитация.

• Вариант 7. Вложения в паркинг

В столице большая проблема с парковкой и дорогие машиноместа. В элитных комплексах цена на машиноместо начинается от 1 млн руб и может достигать 3-4 млн. Часто мест на подземном гараже меньше, чем квартир в доме, а машин обычно по 2-3 на семью.

Прибавим сюда повсеместное введение платной парковки и снос гаражей в городе и получим вложение денег в подземную недвижимость. С 2017 года машиноместа узаконили и приравняли к остальным категориям, а банки дают на них ипотеку. На аренду площадей для автомобилей стоит очередь. Лучше вложить свободные средства сюда.

ТОП-15 методов вложения денег

Многих привлекает недвижимость как объект инвестиций: все хотят сохранить капитал и заработать. Мы подобрали для вас самые надежные, интересные и популярные методы.

• Метод 1. Длительная аренда

У многих инвестиции в жилищное строительство начинаются с покупки квартиры и сдачи в аренду на длительный срок. Постоянство и надежность привлекают инвесторов.

Чтобы рассчитать, насколько рентабельно инвестировать деньги в недвижимость, воспользуйтесь следующей формулой:

цена квартиры : годовая арендная плата = срок окупаемости

Например, двухкомнатная квартира стоит 15 млн, аренда в месяц — 50 000 рублей. Следовательно:

15 млн : (50 тысяч * 12 месяцев) = 25 лет.

Пока они маленькие, идет арендная плата, а когда дети вырастут, они получат квартиру.

• Метод 2. Посуточная аренда

При данном методе инвестиции в жилищное строительство более привлекательны. Посуточная аренда популярна в крупных городах благодаря огромной стоимости гостиничных номеров. Заработать можно в 1,5-2 раза больше, чем при длительной аренде. Если посуточно сдавать жилье на курорте, то бизнес имеет сезонный характер. Но если — в городе культурного или делового значения, то относительно стабильный спрос будет круглый год. Посчитаем окупаемость вложения с предыдущим примером.

Возьмем среднюю ставку аренды — 3000 рублей в сутки.

15 млн : (3000 * 365 дней) = 14 лет

Окупаемость сразу снизилась на 11 лет. Единственное — нужно обеспечить регулярный спрос, в этом вам поможет сервис посуточной аренды airbnb.ru. Выбирая, в какую недвижимость лучше вложиться для посуточной аренды, покупайте объекты в центре города, рядом с популярными достопримечательностями или выставочными комплексами либо рядом с крупными деловыми центрами. В первом случае вас ждет наплыв туристов, во втором — командировочных.

• Метод 3. Почасовая аренда

Для желающих вложить деньги в недвижимость и быстро получить максимальный доход существует аренда по часам. Не будем вдаваться в подробности насчет целевой аудитории, отметим только, что будет максимальный профит. Поставив стоимость в 1000 рублей в час, за сутки можно заработать 24 000 рублей. Но придется пошевелиться: частая уборка, смена постельного белья, необходимость быть всегда на связи, круглосуточное дежурство.

Правильная организация подобного бизнеса такова: все в той же 2-комнатной квартире организовать 2 спальни, а на месте кухни — ресепшн с зоной кофе/чай. Сотрудник на ресепшн также занимается и уборкой. Тогда окупаемость будет следующей.

Затраты:

•  сотрудник — 30 000 рублей/месяц х 2 человека = 60 000 рублей.

Доходы:

•  1000 рублей * (24 ч — 4 ч на уборку) * 30 дней = 600 000 рублей.

Окупаемость:

15 млн : (600 000 — 60 000)* 12 = 2,3 года.

На этом примере отлично видно, как правильно инвестировать в недвижимость. Срок возврата денег составляет всего 2 года.

• Метод 4. Организация хостела

Похож на предыдущий метод, но с разницей в том, что одновременно проживать будут по человеку на каждые 3-4 квадратных метра. В двушке 59 кв. метров можно будет разместить 12 человек одновременно. Цена на размещение начинается в Москве от 350 рублей на человека. За 12 человек в месяц выйдет 126 тысяч.

Считаем окупаемость:

15 млн : (126 тысяч * 12) = 9,9 лет

Срок снизился на 15 лет от первоначального, но, к сожалению, хостелы теперь можно организовывать только в нежилых помещениях, поскольку их приравняли к коммерческим объектам. Собираясь организовать хостел, делайте инвестиции в коммерческую недвижимость в виде апартаментов.

• Метод 5. Постройка многоквартирного дома и сдача его в аренду

Инвестирование строительства привлекает не только крупных инвесторов с многомиллиардными проектами. Бизнесмены средней руки покупают участки для индивидуального жилищного строительства и возводят на них 2-5 этажные дома на несколько квартир. Пока дома строятся, получают разрешительную документацию и находят арендаторов. Метод достаточно затратный, но позволяющий жить безбедно всю оставшуюся жизнь.

• Метод 6. Сдача в аренду зарубежной недвижимости

Лет 5 назад были популярны инвестиции в строительство жилья в Болгарии. Фирмы завлекали вкладывать деньги в недвижимость на курортах Золотого песка и сдавать апартаменты круглогодично. Минимальная цена составляла 1,5-1,8 млн и была доступна большинству инвесторов.

Сейчас предложений подобных апартаментов очень много, а невыгодный курс валюты отпугивает россиян от отдыха за рубежом. Тем не менее заработать на аренде еще возможно. Строительство и инвестиции в Болгарию и в другие страны Евросоюза предлагаются меньше, чем раньше, а порог входа значительно вырос. Если вы всерьез задумываетесь об этом, приготовьте сумму от 50 тысяч евро.

• Метод 7. Сдача в аренду таунхауса

Среди подмосковных бизнесменов в последние годы весьма популярны инвестиции в малоэтажное строительство. На земельном участке в населенном пункте недалеко от Москвы строится дом на два входа, редко — на три. Получается небольшой уютный таунхаус с приусадебным участком 1-2 сотки. Такой таунхаус сдается за 100 000-130 000 в месяц или продается по цене в 2/3 от обычной стоимости дома подобной площади. При продаже строительные инвестиции вернутся сразу, а при аренде — можно получать пассивный доход долгие годы.

• Метод 8. Сдача в аренду апартаментов

Московский рынок захлестнула волна строительства апартаментов, которые относятся к коммерческой недвижимости. Крупные застройщики возводят комплексы в интересных местах столицы. Упрощенная процедура получения разрешения на строительство притягивает сюда бизнес, а низкая цена квадратного метра — покупателей.

Апартаменты часто спланированы в виде студий и сдаются молодым парам, студентам или одиночкам востребованных профессий. Жить в апартаментах — новый тренд среди молодежи.

• Метод 9. Сдача в аренду коттеджа или загородного дома

Если отбросить обычную аренду как альтернативу квартиры, данный метод предоставляет неограниченный простор для фантазии владельца. Туризм и тематический отдых станут основой личного бизнеса.

Ваш дом будут снимать на праздники или российские каникулы, а на выходных можно организовывать интересные программы для любителей отдохнуть за городом: романтический уикенд, хеллоуин, детокс, выходные на природе и другие. Также коттеджи любят снимать для празднования дня рождения или свадьбы.

• Метод 10. Сдача в аренду места для машины

Отдача от аренды невелика, но и вложения небольшие. Инвестирование в строительство гаражей идет на спад, особенно в крупных городах. Местные законодатели считают, что гаражи уродуют облик города, и их сносят без компенсации владельцам. В небольших городках гараж можно сдать за 2-3 тысячи в месяц. Учитывая, что цена составляет 300-500 тысяч, срок возврата денег будет 10-14 лет.

Покупка машиноместа в подземном паркинге и сдача в аренду более перспективны. Паркинг никуда не денется, он встроен в дом, а жители такого дома обычно состоятельные. Поэтому смело инвестируем: при цене 1 млн рублей аренда составляет 10 000 в месяц, срок окупаемости — 8 лет.

• Метод 11. Разбивка помещения на маленькие площади для сдачи в аренду

Если вы счастливый обладатель торговой или офисной площади от 100 кв. метров, но не смогли найти крупного арендатора, нужно разбить помещение на маленькие зоны. На площади 10-20 кв. метров всегда есть спрос. Для разделения офисного пространства понадобится возведение стен, хотя бы из гипсокартона. Для торгового помещения — нет.

Многие магазины, особенно продуктовые, организуют пространство посредством вертикальных и горизонтальных витрин, поэтому на стенах можно сэкономить: организовать на месте большой торговой зоны универмаг или фермерский рынок, где покупатель ходит между продавцами. Продуктовые сети объединяются для совместной аренды площадей и притягивания населения за счет друг друга. Рублевский, Избенка, У Палыча, Мясницкий ряд сотрудничают по этой схеме.

• Метод 12. Аренда коммерческой недвижимости

Самый существенный вклад в недвижимость будет при выборе коммерческих объектов. Чтобы снизить финансовую нагрузку, покупайте объекты в строящихся домах. Обычно в новостройках первые этажи отданы под нежилые помещения, и вы сможете сделать инвестиции в коммерческую недвижимость.

На выходе вы получите недорогой квадратный метр, но в нагрузку необходимость делать капитальный ремонт и необжитой район. Это приведет к дополнительным затратам и простою помещения в течение первых 6-12 месяцев. Нужно быть готовым к такому раскладу.

• Метод 13. Покупка объекта в строящейся новостройке

Один из самых любимых методов начинающих инвесторов с деньгами. Купить на старте продаж и продать после окончания строительства. Сейчас цена между данными этапами не сильно различается и не приносит сверхприбылей, как было в недавнем прошлом. Также без налога продажа возможна через 5 лет владения. Обойти правила и не платить НДФЛ можно при продаже по переуступке прав.

• Метод 14. Строительство на участке

Самый доходный вариант — инвестиционный проект строительства недвижимости и дальнейшая продажа. Покупаем хороший участок земли, проводим к нему коммуникации, особенно нужен газ. Затем возводим дом, коттедж или коммерческое помещение в зависимости от разрешенного использования и выставляем на продажу. Когда находится покупатель, строительные инвестиции возвращаются с профитом. Подходит для искушенных инвесторов.

• Метод 15. Покупка «убитой» квартиры

Быстро и выгодно вернуть затраченные деньги можно, покупая квартиру в ужасном состоянии. Подобные инвестиции в жилищное строительство рискованны, но приносят хороший доход. Вам потребуются дополнительные средства на ремонт и приведение объекта в «товарный вид». Также такие сделки оформляют только за наличные, нужно располагать полной суммой. Ипотека в данном случае не подойдет: скорее всего, банк откажет вам в необходимой сумме.

Как начать инвестировать в недвижимость

Любые способы вложения денег в недвижимость требуют минимальных знаний, взвешенного подхода и осмотрительных решений. Мы рекомендуем придерживаться простого плана действия, чтобы приумножить свое благосостояние путем инвестиций в недвижимое имущество. Многие известные бизнесмены из России и других стран заработали огромные состояния на таких сделках.

Действующий Президент США Дональд Трамп известен своими девелоперскими проектами. По всему миру построены башни Трампа -бизнес-центры с офисами и развлечениями под одной крышей. Он даже хотел построить башню в Москве, но не прошел бюрократические препоны и не получил разрешение на строительство.

Однако самый известный realty-бизнессмен — это Роберт Кийосаки. Его книги про инвестиции и сделки с недвижимым имуществом продаются миллиардными тиражами в США и за пределами Штатов. Накопление капитала Роберт начал с рынка Феникса, где купил дом для сдачи в аренду.

Он заплатил невысокую цену, зная, что дом уже полгода не покупают, и вернул вложения через 2 года. Кийосаки заработал основные деньги на недооцененном рынке Феникса. Он покупал дома даже без денег, зарабатывая на каждой сделке все больше и больше.

5 простых шагов

• Шаг 1. Определить уровень финансовых возможностей

Выделите средства на приобретение. Лучше всего, если это будут свободные деньги: собственные, а не заемные. Затем определите примерно, что можно купить на такую сумму. Ориентируйтесь на местный рынок недвижимости. Дадим общие рекомендации для Москвы.

• Шаг 2. Изучите предложения

После выбора ценового уровня приступайте к тщательному изучению предложений. В интернете много сайтов, аккумулирующих объявления. Самые известные:

• ЦИАН;
• Авито;
• Домофонд;
• Проновострой;
• Choister;
• Яндекс.Реалти;
• dmir.
• Шаг 3. Выбор объекта для инвестирования

Чем дешевле купите, тем больше заработаете. После выбора объекта торгуйтесь с продавцом. Сейчас продажи идут не слишком активно, поэтому наступило время покупателя. Условия диктуют те, кто приобретает. Даже с застройщиком можно торговаться на предмет скидок, акций или преференций.

• Шаг 4. Покупка объекта

На практике все сделки начинаются с внесения задатка. По его размеру продавец и риэлтор судят о серьезности намерений. Смешно выглядит задаток в 100 тысяч рублей при сделке в 30 миллионов.

Задаток оформляется договором и передается продавцу. Если покупатель передумает, деньги останутся у продавца. Если передумает собственник, он должен будет вернуть деньги в двойном размере.

После подписания соглашения о задатке начинается сбор документов и подготовка к сделке. Обычно этим занимается риэлтор. По каждому виду имущества свои правила проверки и отдельный комплект документов.

Сделки проводятся через банковскую ячейку. Арендуется 2 ячейки для двух сторон. При подписании договора купли-продажи деньги кладут в ячейку продавца, а расписку о получении денег в ячейку покупателя. Документы сдаются на регистрацию. Через 10 дней, если нет отказа, инвестор становится новым собственником. Банковские служащие открывают ячейки при предъявлении нового свидетельства о праве собственности. Если Росреестр не зарегистрировал сделку, то банк отдает обратно деньги покупателю, а расписку — продавцу.

• Шаг 5. Извлечение прибыли

В зависимости от цели инвестирования доход будет при сдаче в аренду или перепродаже. Следуйте плану, составленному на первом шаге. Ищите арендатора или выжидайте до момента продажи. Считайте налоги и накладные расходы. Это будут коммунальные платежи, налог на имущество и НДФЛ. Сейчас во многих регионах можно получить патент на сдачу в аренду, который заменяет уплату НДФЛ и более выгоден собственникам. Оптимизируйте расходы в нормах законодательства.

При перепродаже ориентируйтесь на кадастровую стоимость. Если вы сильно занизите цену в договоре, налог все равно будет считаться на сумму не менее 70% от кадастра.

Резюме

Недвижимое имущество является перспективной инвестицией, но подходит для имеющих первоначальный капитал. [bothide]Инвестирование в недвижимость без денег проблематично. [/bothide]Ставки по ипотеке и займам чрезвычайно высоки и не оправдывают вложения с целью заработать. Считайте свои деньги, сравнивайте методы, учитывайте риски. Удачи!